Uitspraak Hoge Raad: huuropzegging wegens renovatie

Huuropzegging wegens renovatie

Indien de verhuur na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie kan de huurovereenkomst onder bepaalde omstandigheden worden opgezegd. Bij woonruimte geldt de strenge maatstaf, dat sprake moet zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Geldt deze maatstaf ook voor winkelruimte?

Met enige regelmaat komt het voor dat een verhuurder van een verouderd winkelpand tot renovatie daarvan wenst over te gaan. Doelstelling daarvan is over het algemeen dat het pand zijn winkelwaarde behoudt en dat na renovatie het pand weer duurzaam kostendekkend kan worden geëxploiteerd. Duidelijk moge zijn dat een huurder in de meeste gevallen ook belang heeft bij een dergelijke renovatie, maar de belangen lopen al snel uiteen als de huurder niet bereid is om na de renovatie een hogere huurprijs te voldoen. De vraag die dan rijst is of de verhuurder de noodzaak tot renovatie dan zou kunnen aanvoeren als reden om te komen tot een opzegging van de huurovereenkomst.

Hierover ging de zaak tussen Alog (huurder) en Ultimo (verhuurder). Ultimo was eigenaar van een verouderd winkelcentrum, waarvan vast stond dat renovatie moest plaatsvinden. Alog was echter slechts bereid om na de renovatie een dusdanig lage huurprijs te betalen dat sprake zou zijn van een niet-kostendekkende exploitatie. Dit is voor de verhuurder Ultimo de reden geweest om de huur van de Aldi Supermarkt van Alog op te zeggen wegens dringend eigen gebruik, te weten renovatie.

Zowel de kantonrechter als het gerechtshof vonden deze opzegging terecht en stelden dat klaarblijkelijk renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst met Alog niet mogelijk zou zijn, omdat in dat geval een kostendekkende exploitatie na de renovatie met verhuurder en Alog onmogelijk was.

Alog was het hier niet mee eens en stapte naar de Hoge Raad. Daar betoogde zij dat in een eerder arrest van de Hoge Raad (“Het Herenhuis-arrest”) dat zag op een vergelijkbare casus maar dan met betrekking tot woonruimte door de Hoge Raad was geoordeeld dat het enkele feit dat een exploitatie onrendabel is onvoldoende is voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt volgens de Hoge Raad de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

De Hoge Raad volgde het betoog van Alog echter niet. Volgens de Hoge Raad is er sprake van een wezenlijk verschil tussen de verhuur van winkelruimte en van woonruimte en geniet een huurder van woonruimte nu eenmaal meer bescherming. Bij de bescherming van de huur van winkelruimte gaat het om een bescherming van een recht van andere aard. Daar gaat het immers met name om bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder. Volgens de Hoge Raad is het dan ook zo dat als de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat, van de verhuurder van winkelruimte niet kan worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

De informatie in dit artikel is alleen bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en bevat geen adviezen. VECOO is niet aansprakelijk voor enige schade als gevolg van eventuele onjuistheid of onvolledigheid van de informatie zoals die is neergelegd in dit artikel.